Saber cuánto cuesta invertir en Lombok exige mirar mucho más allá del precio que aparece en el anuncio de una villa o una parcela. Felipe Herrera, cofundador de Azura Lombok, conoce desde dentro lo que cuesta llevar un proyecto desde la parcela hasta la licencia de explotación, y una de las primeras ideas que conviene tener claras es que entre el precio de compra y el coste total de la inversión puede haber una diferencia superior al 15%.
En este artículo vamos a ver qué partidas componen ese coste: impuestos de transmisión, honorarios de notario y abogado, estructura jurídica, licencias de obra y permisos de explotación. Las cifras están comprobadas a agosto de 2026 y algunas cambiaron hace muy poco. Sin prometer rentabilidades y sin sustituir el análisis de tu operación concreta, que es donde se decide el número final.
Tabla de contenidos
El precio de la propiedad no es el coste de la inversión
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta invertir en Lombok, casi siempre está preguntando por el precio de la villa o del terreno.
Esa es la parte fácil de averiguar.
Lo que decide si la operación tiene sentido son las partidas que vienen detrás, y esas dependen sobre todo de cómo estructures la compra, no de lo que valga el activo.
De forma orientativa, este es el sobrecoste de cierre según la vía que utilices:
| Estructura | Sobrecoste sobre el precio | Partidas principales |
| Leasehold (Hak Sewa) | 2% a 4% | Notario y PPAT, asesoría legal. Sin BPHTB |
| Hak Pakai a tu nombre | 8% a 12% | BPHTB, notario y PPAT, asesoría, conversión del título |
| PT PMA con HGB | 10% a 15% o más | BPHTB, notario y PPAT, asesoría, constitución de la sociedad y capital |
PD: Conviene leer esa tabla con cuidado. Los porcentajes cubren el cierre de la compra. No incluyen la obra, las licencias de construcción ni la puesta en marcha de la explotación turística, que en un proyecto de desarrollo pesan más que todo lo anterior junto.
Los tres escenarios de compra y por qué el coste cambia tanto
Un extranjero no compra en Indonesia de una sola manera, y cada vía tiene su propia factura.
Leasehold: la entrada más barata, con una contrapartida
Es un arrendamiento de larga duración, habitualmente de 25 o 30 años con prórroga pactada. No se transmite un derecho de propiedad, así que no se devenga BPHTB. Ahí está buena parte del ahorro.
A cambio, la renta suele abonarse íntegra por adelantado y el titular indonesio soporta un impuesto final del 10% sobre el importe bruto del arrendamiento, que sube al 20% cuando el arrendador es no residente sin número fiscal. En la práctica ese impuesto termina reflejado en el precio que te piden.
Y hay una contrapartida que no aparece en ninguna factura: el contrato pierde un año de vida cada año que pasa. Un leasehold de 25 años, en el año 12, ya no vale lo que valía.
Hak Pakai a tu nombre: el umbral de precio que casi nadie menciona
Un extranjero con permiso de residencia puede ser titular de una vivienda en Hak Pakai.
Pero existe un precio mínimo fijado por provincia. En Lombok, que pertenece a Nusa Tenggara Barat, ese mínimo está en 3.000 millones de rupias para vivienda unifamiliar, alrededor de 145.000 euros al cambio de agosto de 2026.
Por debajo de esa cifra la vía no está disponible, por mucho que la propiedad te encaje.
Aquí sí se paga BPHTB y el coste de cierre se mueve entre el 8% y el 12%.
PT PMA con HGB: esta vía cambió en octubre de 2025
Es la estructura habitual cuando la intención es desarrollar o explotar comercialmente. Una sociedad de capital extranjero constituida en Indonesia adquiere el derecho de construcción (HGB) y es la que factura la actividad.
Durante años el freno fue el capital. La normativa BKPM 5/2025 bajó el capital desembolsado mínimo de 10.000 a 2.500 millones de rupias, unos 121.000 euros, en octubre de 2025.
Es una diferencia considerable respecto a lo que todavía se lee en la mayoría de guías publicadas sobre Indonesia.
Ahora bien, conviene no quedarse solo con ese titular: el plan de inversión sigue exigiendo más de 10.000 millones de rupias por cada código de actividad y ubicación, unos 483.000 euros; si la sociedad opera con dos códigos distintos, ese compromiso se duplica; el capital desembolsado debe permanecer doce meses en la cuenta de la sociedad salvo uso operativo documentado.
Y una frase que se oye demasiado: «Con una PT PMA compras igual que un indonesio».
No exactamente. Una PT PMA accede a HGB y a Hak Pakai, con sus plazos y sus renovaciones. Hak Milik queda fuera de su alcance.
Impuestos: qué se paga, quién lo paga y cuándo
Aquí es donde más confusión se genera, porque se mezclan impuestos que paga el comprador con impuestos que paga el vendedor y acaban todos en la misma conversación.
| Impuesto | Tipo | Quién lo paga | Cuándo |
| BPHTB | 5% sobre el valor de adquisición menos el mínimo exento | Comprador | Antes de firmar la escritura |
| Impuesto final por transmisión | 2,5% sobre el mayor entre precio y valor fiscal. 20% si el vendedor no tiene número fiscal | Vendedor | Antes de firmar la escritura |
| PPN | 11% efectivo | Comprador, en obra nueva vendida por promotor sujeto | En la compra |
| PPnBM | 20%, solo vivienda desde 30.000 millones de rupias | Comprador | En la compra |
| PBB | Hasta 0,5% del valor fiscal, según ordenanza local | Propietario | Cada año |
| Impuesto sobre el arrendamiento | 10% final. 20% para no residente sin número fiscal | Arrendador | Al cobrar la renta |
| Materai | 10.000 rupias por documento | Ambas partes | Al firmar |
Tres matices que cambian la cuenta.
El mínimo exento del BPHTB lo fija cada kabupaten. Desde la ley 1/2022 el impuesto es de competencia regional, con un suelo nacional de 80 millones de rupias. Sobre una compra de cierto tamaño apenas mueve la aguja, pero explica por qué dos operaciones parecidas en municipios distintos no salen iguales.
El PPN no es del 12%. Desde 2025 el tipo general se aplica sobre una base reducida y el tipo efectivo se queda en el 11%. El 12% real alcanza solo a los bienes de lujo, y en vivienda ese umbral está en 30.000 millones de rupias, alrededor de 1,45 millones de euros.
El impuesto del vendedor se negocia, pero no se evita. El PPAT no otorga la escritura sin el justificante de pago. Si el vendedor no está dado de alta a efectos fiscales, el tipo se dispara al 20% y esa diferencia suele terminar discutiéndose dentro del precio.
Un apunte sobre incentivos. Durante 2026 el Gobierno mantiene un beneficio de PPN asumido por el Estado para vivienda comprada a promotor, con tope de precio de 5.000 millones de rupias y cobertura sobre los primeros 2.000 millones. En la mayoría de operaciones de inversión extranjera en Lombok no resulta aplicable, y conviene saberlo antes de que alguien lo incluya en una previsión de costes.
Abogados y notarios: la partida donde ahorrar sale caro
Estas son las horquillas que se manejan sobre el terreno:
- Notario y PPAT: del 1% al 2,5% del valor de la operación. Los máximos están regulados y el porcentaje es negociable, sobre todo en importes altos. Lo habitual es repartirlo entre las partes salvo pacto distinto.
- Due diligence de la propiedad: entre 500 y 2.000 dólares.
- Asesoría legal independiente: de 1.000 a 3.000 dólares en un leasehold, y de 3.000 a 8.000 cuando hay sociedad de por medio.
- Constitución de la PT PMA: de 3.000 a 8.000 dólares, sin contar el capital. Hay algo que conviene tener claro antes de firmar nada.
- El notario que propone el vendedor no es tu abogado. El PPAT da fe del acto y comprueba lo que la ley le obliga a comprobar. No está ahí para decirte si el proyecto que tienes en la cabeza se puede ejecutar en esa parcela.
Por eso la due diligence, que dentro del conjunto de la operación es una partida menor, debería cubrir como mínimo:
- Titularidad y certificado del terreno.
- Cargas, garantías y procedimientos abiertos.
- Límites reales frente a límites del plano.
- Acceso rodado y servidumbres.
- Zonificación y usos permitidos.
- Capacidad del vendedor para transmitir.
- Licencias existentes y su vigencia.
Un terreno más barato deja de serlo en cuanto descubres que no puedes construir en él lo que habías previsto.
Licencias: construir y explotar
Si vas a construir
El antiguo IMB desapareció y su lugar lo ocupa el PBG, la aprobación de edificación que se tramita en la plataforma SIMBG.
La tasa se calcula con una fórmula que combina la superficie construida, un índice de localidad, un precio unitario de referencia y varios índices según el uso del edificio. La consecuencia práctica es que la misma villa cuesta distinto según el municipio, y el importe exacto solo se conoce con la calculadora oficial del sistema.
A eso hay que sumar los honorarios técnicos del proyecto, que suelen pesar bastante más que la propia tasa, y el certificado de aptitud del edificio antes de poder utilizarlo.
Si vas a alquilar
Explotar una villa como alojamiento turístico es una actividad económica y necesita su propio paquete de permisos.
Número de identificación empresarial a través del sistema OSS, código de actividad que corresponda al tipo de alojamiento, certificado estándar de la actividad y los requisitos sanitarios y de formación asociados.
Un aviso con fecha: el plazo para ajustar los códigos de actividad en OSS vence el 18 de junio de 2026. Si compras un negocio en marcha, comprueba que esa adaptación está hecha antes de asumirlo.
Mandalika y la zona económica especial
Parte de Mandalika está incluida dentro de una Kawasan Ekonomi Khusus, y ahí existen incentivos reales: exenciones en el impuesto de sociedades de diez a veinte años, y exenciones de PPN y de derechos de importación para determinados bienes de capital.
Pero esos beneficios se conceden a actividades principales que cumplen requisitos de inversión y de sector.
No funcionan como un descuento automático por comprar dentro del perímetro. Antes de incorporarlos a una previsión hay que comprobar si tu proyecto encaja en el supuesto.
Lo que se paga cada año y lo que cuesta salir
La foto del cierre cubre solo el primer año.
- PBB: hasta el 0,5% del valor fiscal, fijado por ordenanza local.
- Seguro del inmueble: entre 500 y 2.000 dólares según el valor de construcción.
- Mantenimiento: entre 2.000 y 5.000 dólares al año. El clima tropical no perdona.
- Gestión del alquiler: del 10% al 20% de los ingresos si la externalizas.
- Cumplimiento de la PT PMA: entre 2.000 y 5.000 dólares al año en contabilidad y declaraciones.
Y queda la salida.
Si compras pagando un BPHTB del 5% y vendes soportando un impuesto del 2,5%, el coste redondo de entrada y salida ronda el 7,5% solo en impuestos, antes de honorarios.
En un horizonte corto eso pesa mucho. En uno largo, bastante menos.
La cuenta que deberías hacer antes de firmar
No es complicada, pero casi nadie la hace entera:
precio + cierre + puesta en marcha + coste anual por los años que vayas a mantenerlo + salida.
Con las horquillas de este artículo puedes montarla en una hoja de cálculo en veinte minutos.
Lo que no puedes hacer desde una hoja de cálculo es comprobar si la parcela permite lo que quieres construir, si el título está limpio y si el vendedor puede transmitir.
Eso se comprueba sobre el expediente del inmueble concreto. Y es justo el paso donde una operación deja de ser una previsión y pasa a ser una inversión.
Preguntas frecuentes sobre el coste de invertir en Lombok
¿Cuánto hay que sumar al precio de compra de una propiedad en Lombok?
Depende de la estructura. En leasehold, el sobrecoste de cierre suele moverse entre el 2% y el 4%. Comprando en Hak Pakai a nombre propio, entre el 8% y el 12%. A través de una PT PMA con HGB, del 10% al 15% o más, porque se suman la constitución de la sociedad y el capital.
¿Sale más barato el leasehold que comprar con una PT PMA?
En el momento de la compra, sí, porque no se devenga BPHTB y no hay sociedad que constituir. A cambio, el contrato pierde valor con el paso de los años y la explotación comercial tiene limitaciones. La comparación honesta se hace sobre el horizonte completo de la inversión y no sobre el día de la firma.
¿Cuánto cuesta constituir una PT PMA en 2026?
Los honorarios de constitución se mueven entre 3.000 y 8.000 dólares. Aparte va el capital desembolsado, que desde octubre de 2025 es de 2.500 millones de rupias, alrededor de 121.000 euros, y el compromiso de plan de inversión de más de 10.000 millones por actividad y ubicación.
¿Qué impuestos se pagan cada año?
El principal es el PBB, con un tipo máximo del 0,5% sobre el valor fiscal según la ordenanza del municipio. Si alquilas, se añade el impuesto sobre el arrendamiento, del 10% para residentes fiscales y del 20% para no residentes sin número fiscal. Con sociedad hay además obligaciones contables y declarativas.
¿Para qué sirve pagar un abogado si ya interviene un notario?
El notario y el PPAT dan fe del acto y verifican lo que la ley les exige. Tu abogado revisa si la operación te conviene, si el título soporta lo que quieres hacer y si el contrato te protege. Son funciones distintas y en una compra transfronteriza conviene no juntarlas en la misma persona.
¿Las licencias son más baratas dentro de la zona económica especial de Mandalika?
Los incentivos existen y son significativos, pero se conceden por actividad y por cumplimiento de requisitos de inversión. Estar dentro del perímetro no otorga por sí solo ninguna exención.
El coste real se calcula antes, no después
Invertir en Lombok puede tener sentido, y hay proyectos donde lo tiene.
Pero el precio de la propiedad no es el número que decide la operación. La decide la suma de lo que pagas para adquirirla, lo que pagas para poder usarla como tenías previsto y lo que pagas cada año por mantenerla.
Con las cifras de este artículo tienes la horquilla.
Con el expediente de una propiedad concreta tienes el número.
Si estás valorando una operación en Lombok, revisar el título, la zonificación y la estructura antes de firmar es lo que te permite saber si la cuenta que has hecho se sostiene.
