No. Comprar un terreno en Lombok no significa automáticamente que puedas construir una villa turística en él. Antes de invertir hay que comprobar la zonificación de la parcela, qué tipo de construcción admite y si el proyecto puede explotarse después como alojamiento turístico.
Felipe Herrera, cofundador de Azura Lombok, conoce de primera mano la importancia de realizar estas comprobaciones antes de comprar. Un terreno puede tener buenas vistas, estar cerca de Kuta o parecer una oportunidad por precio, pero lo que realmente importa es que sea compatible con el proyecto que quieres desarrollar.
¿Por qué no puedes construir una villa turística en cualquier terreno?
En Lombok, como en el resto de Indonesia, existe una planificación territorial que establece diferentes usos del suelo.
Esto significa que dos parcelas situadas relativamente cerca pueden tener usos permitidos diferentes.
Por ejemplo, un terreno puede encontrarse en una zona destinada al desarrollo turístico, mientras que otro puede tener una clasificación residencial, agrícola o estar sujeto a otras limitaciones.
Por eso no conviene comprar basándose únicamente en argumentos como:
“Hay muchas villas alrededor”.
“Está cerca de Kuta”.
“Todo esto será turístico dentro de unos años”.
“Me han dicho que aquí se puede construir”.
Lo que hay que comprobar es la situación de tu parcela concreta.
La zonificación es una de las primeras cosas que debes revisar
Para entender qué puede desarrollarse en un terreno hay que consultar la planificación aplicable.
En Indonesia encontrarás dos siglas con frecuencia:
RTRW, que establece la planificación territorial a una escala más general, y RDTR, que ofrece un mayor nivel de detalle para las áreas en las que está disponible.
Además, Lombok no funciona como una única unidad administrativa. La isla se divide en Lombok Tengah, Lombok Barat, Lombok Timur y Lombok Utara, además de Kota Mataram.
Por tanto, la comprobación debe hacerse según la ubicación exacta del terreno y la normativa aplicable en ese lugar.
¿En qué zonas se pueden desarrollar villas turísticas?
Zona turística o “zona rosa”
La denominada zona rosa o pink zone se utiliza habitualmente para identificar áreas destinadas o compatibles con usos turísticos.
Es, por tanto, una clasificación especialmente relevante si buscas desarrollar villas para alojamiento turístico, hoteles, resorts u otros proyectos relacionados con el turismo.
Pero hay un matiz fundamental:
estar en zona rosa no equivale a tener permiso automático para construir cualquier villa.
Hay que verificar las características y requisitos del proyecto concreto.
Zona residencial
Una zona residencial puede permitir viviendas, pero eso no significa necesariamente que puedas construirlas y explotarlas posteriormente como un negocio de alojamiento turístico.
Si la rentabilidad de tu inversión depende del alquiler a turistas, este punto debería comprobarse antes de comprar.
Zonas agrícolas o con otras limitaciones
Hay terrenos cuya clasificación puede limitar considerablemente el desarrollo inmobiliario.
Un precio muy atractivo no compensa comprar una parcela en la que después no puedes ejecutar el proyecto previsto.
Y cuidado con comprar basándose en un supuesto cambio futuro de zonificación.
Lo relevante en el momento de invertir es la situación urbanística vigente, no una promesa de que “esto pronto cambiará”.
Poder construir una villa y poder alquilarla a turistas no es lo mismo
Esta diferencia es especialmente importante para un inversor extranjero.
Hay que separar tres cuestiones:
tener derechos sobre el terreno → poder construir la villa → poder explotarla legalmente como alojamiento turístico.
Una no implica automáticamente las demás.
Además de la zonificación, un proyecto puede necesitar las autorizaciones correspondientes a la construcción y cumplir los requisitos asociados a la actividad que posteriormente se vaya a desarrollar.
Por eso, si quieres comprar un terreno para construir una villa turística, la pregunta correcta no es únicamente:
“¿Puedo construir aquí?”
Es:
“¿Puedo construir esta villa y explotarla legalmente de la forma que tengo prevista?”
Qué comprobar antes de comprar un terreno para construir villas
Antes de pagar una reserva o comprometer una cantidad importante, conviene comprobar al menos:
- la zonificación de la parcela;
- qué uso admite;
- la titularidad y documentación del terreno;
- sus límites;
- posibles cargas o conflictos;
- que exista un acceso jurídicamente válido;
- la viabilidad del proyecto;
- los permisos necesarios para construir;
- los requisitos para desarrollar posteriormente la actividad turística.
Una due diligence inmobiliaria permite revisar estas cuestiones antes de que el dinero esté comprometido.
Preguntas frecuentes
¿Puedo construir una villa en cualquier terreno de Lombok?
No. Dependerá de la zonificación, la ubicación de la parcela, las características del proyecto y los permisos correspondientes.
¿Una zona rosa permite construir villas?
Puede ser compatible con desarrollos turísticos como villas, pero la clasificación turística no constituye por sí sola una autorización automática para construir.
¿Puedo construir una villa turística en una zona residencial?
No debe darse por hecho. Construir una vivienda y explotarla como alojamiento turístico son cuestiones diferentes. Hay que comprobar el uso permitido y los requisitos aplicables.
¿Cómo sé si un terreno permite mi proyecto?
Hay que comprobar la planificación territorial aplicable a la parcela y estudiar el proyecto concreto antes de comprar.
¿Que haya otras villas alrededor significa que puedo construir?
No. Las construcciones de los vecinos no sustituyen la comprobación urbanística de tu terreno.
Comprueba primero y compra después
Si buscas un terreno en Lombok para construir una villa turística, no empieces por el diseño de la villa.
Empieza comprobando el terreno.
Una buena ubicación, unas vistas espectaculares o un precio interesante sirven de poco si la parcela no permite desarrollar el proyecto que justifica tu inversión.
Antes de comprar, comprueba la zonificación, la situación jurídica y la viabilidad de lo que quieres construir. Es mucho más sencillo detectar un problema en la due diligence que intentar solucionarlo cuando el terreno ya está pagado. Contacta con nosotros y revisamos tu caso.
